Татьяна Валентиновна Головачёва, депутат Воронежской областной Думы, руководитель региональной общественной приемной партии «Единая Россия» и организации «Жилищный контроль»

Общее имущество
Жилищный кодекс РФ в статье 162 определяет, что в договоре должен быть указан состав общего имущества. Именно от его состава, технических характеристик будет зависеть объем и виды работ управляющей организации (исполнителя услуг). В документе должны быть указаны границы общего имущества. Без чёткого разграничения сфер ответственности исполнителя и собственника будет трудно определить, кто же должен нести расходы на выполнение тех или иных работ. Кроме того, указанный в договоре список общего имущества должен иметь технические характеристики. Например, если это кровля, то должны быть указаны вид кровли, материал покрытия, площадь. Если это инженерное оборудование, то его назначение и технические характеристики. Вся эта информация нужна для того, чтобы собственники понимали какой объем работ должна выполнять управляющая компания и из каких затрат будет складываться тариф на содержание жилья.

Состав работ и услуг
Следующий раздел договора на управление зависит от состава общего имущества и должен состоять из конкретного перечня работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания для сохранения этого общего имущества в исправном состоянии. Как заказчики работ, собственники могут решать какие работы должен выполнять исполнитель услуг и с какой периодичностью. Собственники могут прислушаться к рекомендациям управляющей компании, но окончательное решение относительно набора услуг могут утверждать по своему усмотрению и обязательно на общем собрании.
На практике, управляющие компании включают в условия договора минимальный перечень работ без указаний их периодичности. Такие условия договора позволяют управляющим компаниям не слишком утруждаться работами по содержанию общего имущества, а собственники получают месяцами не убранные подъезды, протекающие кровли, подвалы залитые стоками.
При уточнении работ по содержанию и ремонту общего имущества, обеим сторонам необходимо ориентироваться на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 года № 416, Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Нормативные акты приводят список работ, необходимых для обеспечения сохранности всех инженерных сетей и конструктивных элементов дома. Вместе с тем, если в сформированный перечень работ и услуг которые должна выполнять управляющая компания вошли не все работы, приведенные в Правилах, то необходимо ориентироваться на постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.10 года № 6464/10. Суд сделал вывод о необходимости выполнения работ, предусмотренных нормативными правовыми актами, но не указанными в договоре управления многоквартирным домом. То есть все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется или нет по этому вопросу решение общего собрания собственников помещений в доме.

Цена договора
В договоре обязательно должен быть указан порядок определения цены договора или иными словами – размер платы за содержание и ремонт жилья.
С учетом состава работ и услуг предложенного собственниками, управляющая компания должна составить смету затрат на содержание общего имущества и ориентировать расчет на 1 квадратный метр общей площади дома, принадлежащей собственникам жилых и не жилых помещений. Собственники на общем собрании утверждают предложенный управляющей компанией тариф или меняют его на своих условиях.
Кроме того, в договоре обязательно необходимо прописать процедуру изменения тарифа или сослаться в этом вопросе на Жилищный кодекс. Присутствие в договоре условия индексации тарифа управляющей компанией нарушает права собственников, и не позволяет им определить на какие именно статьи расходов будут направлены дополнительные средства. Таким образом, нарушаются требования к прозрачности деятельности управляющих организаций.

Прозрачность и контроль
В договоре обязательно должен быть описан порядок и периодичность предоставления отчетности со стороны управляющей компании, а также схема контроля собственников за расходованием средств на содержание и ремонт жилья. В идеальном варианте, в конце каждого месяца представитель собственников (этим лицом может быть председатель совета дома) или несколько собственников и представитель управляющей компании должны подписывать акт выполненных работ, на основании которого будут выставляться счета за текущий ремонт и обслуживание общего имущества. Таким образом, оплачиваться будут только выполненные работы.

Справка
Президентом РФ подписан Закон, увеличивающий размер пени при несвоевременной оплате за жилищно-коммунальные услуги. Закон предусматривает ужесточение санкций как в отношении физических, так и в отношении юридический лиц при просрочке платежей за коммунальные услуги.
Что ждёт должников:
— физические лица — с первого дня просрочки они выплачивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, но уже со второго месяца пени вырастают только до 1/170. По прошествии трех месяцев пени взимаются по ставке 1/130;
— юридические лица — для предприятий должников, утверждены более жесткие условия. С первого дня, следующего за днем оплаты задолженности, они должны будут уплатить поставщикам пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России. Это все равно, что взять кредит по ставке 23,16% годовых.

Одно из условий лицензирования – руководитель управляющей компании должен быть аттестован лицензионной комиссией. Чтобы получить аттестат, необходимо было сдать экзамен на знание основ жилищного  законодательства. Об итогах лицензирования в Воронежской области и  том, как оно повлияет на рынок ЖКХ, рассказала депутат Воронежской областной Думы, руководитель региональной общественной приемной партии «Единая Россия» и организации «Жилищный контроль» Татьяна Валентиновна Головачёва.

Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами безусловно является вынужденной мерой. Причиной стало повсеместное недовольство граждан качеством работы управляющих организаций, которые обслуживают порядка 80 процентов российского жилья.

Руководством страны было принято решение об усилении мер государственного регулирования в сфере отношений собственников и исполнителей услуг на рынке управления жилищным фондом.

Для начала работы системы лицензирования областными и муниципальными властями совместно с общественными организациями была разработана необходимая правовая база, создана лицензионная комиссия,  более 70% которой составили представители общественных организаций. На учебной базе ВГАСУ было организовано проведение квалификационных экзаменов, выдача аттестатов и лицензий.

Государственная жилищная инспекция, в свою очередь, произвела полную проверку управляющих организаций на предмет соответствия лицензионным требованиям.

Всего с начала действия закона в лицензионную комиссию поступило 216 заявлений на соискание лицензий. На сегодняшний день, все поступившие заявления рассмотрены.  Выдано 194 лицензии.  22 соискателям в выдаче лицензии было отказано. В 20 случаях причиной отказа стало несоответствие претендента лицензионному требованию о раскрытии информации о своей деятельности.

Проведено 36 квалификационных экзаменов, в которых приняли участие 411 претендентов. По результатам экзаменов был выдан 321 аттестат.

С началом лицензирования основной акцент в работе был сделан на учете рисков, связанных с тем, что часть многоквартирных домов могла остаться без управляющих организаций. Всего в зоне риска оказалось 279 домов. В таких случаях, в течение 15 дней со дня отказа  проводятся  общедомовые собрания. Если собрание не состоялось, либо решение не принято, орган местного самоуправления обязан провести конкурс на заключение договора об управлении. В результате принятых мер без управления остается два многоквартирных дома в г. Воронеже, по которым объявлены открытые конкурсы на заключение договора управления.

Уже по первым итогам надзорных действий в отношении лицензиатов можно говорить о позитивных плодах, которые дало лицензирование.

Введение реестров стимулирует усиление регистрационной дисциплины: уже значительно упростилась система надзора за управляющими организациями, позволяющая своевременно пресекать любые проявления недобросовестной конкуренции.

Появление на рынке компаний, не имеющих пока в управлении многоквартирных домов, создает  благоприятные условия для здоровой конкуренции.

Усиливается значение государственной жилищной инспекции, как гаранта защиты интересов граждан в отношении с управляющими компаниями. Теперь организация может лишиться права управления домом за два не исполненных предписания госжилинспекции в течение календарного года. Если число таких домов в общем фонде компании превысит 15% от их общей площади, то лицензия компании аннулируется.

Соблюдение стандарта раскрытия информации, которое стало обязательным для получения лицензии, поможет собственникам осуществлять контроль за управляющей организацией.

Тем не менее, нужно понимать, что дальнейшее успешное развитие намеченных тенденций возможно лишь в случае успешного взаимодействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций и активного сотрудничества  собственников помещений.

По России:
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень:
«Лицензирование действующих на рынке управляющих компаний многоквартирных домов прошло успешно и завершено в установленный срок. Выдано 11 тысяч лицензий. Всего заявились 15 тысяч управляющих компаний, из них 12,5 — действующих, а 2,5 тысячи — вновь образованных. Сквозь лицензионное сито не прошли 13% участников.»
Замглавы Минстроя России Андрей Чибис: «Жилищный фонд, с которого, не пройдя лицензирование, ушли управляющие компании,  составляет  2% от всего много-квартирного жилищ-ного фонда РФ (50 тысяч домов).»